El contrato de arras
Cuando con ocasión del divorcio llega el momento de vender la vivienda que ha constituido el hogar familiar, o bien una vez adjudicado en herencia un inmueble, se plantea la posibilidad de iniciar los trámites para su venta, es habitual que se tenga que formalizar un documento por el que el comprador entrega una señal a cuenta del precio, firmándose el correspondiente «contrato de arras» o «documento de reserva». Pero . . . ¿existe realmente el «contrato de arras» como tal?
¿Las arras es un contrato o una cláusula del mismo?
Es una cláusula que puede incluirse en un contrato de compraventa, pero no es un contrato como tal. Las arras es una cantidad a cuenta del precio que entrega el comprador al vendedor, o modo de señal, que conlleva la posibilidad de que el contrato se pueda rescindir, con diferente consecuencia si es el comprador o el vendedor el que decide finalmente no llevar a cabo la compraventa.
Si es el comprador el que desiste de formalizar la compraventa, perdería la señal entregada, y si es el vendedor tendría la obligación de devolver el doble de su importe al comprador.
Pero las arras no es más que una cláusula que puede o no incluirse en el contrato de compraventa.
¿Es “sólo” una reserva?
Las consecuencias legales de firmar un contrato en el que se entregue una señal son importantes. No es «solo» una mera reserva, ya que al suponer derechos y obligaciones para comprador y vendedor, tiene que determinarse las cuestiones que van a regir en la compraventa: precio, forma de pago del mismo, plazo para otorgar la escritura, quién asume los gastos, si existen cargas y/o hipotecas, la información urbanística, etc.
Si alguno de estos aspectos relevantes no se contempla en el contrato, o se incluye de forma defectuosa, puede generar problemas para los interesados. Por lo tanto, es importante asesorarse antes de firmarlo o incluso que el mismo sea redactado por un profesional. Hay que tener en cuenta que es un contrato que suele tener especial transcendencia económica.
¿Deben firmar el contrato todos los propietarios?
Sí, sin ninguna duda. Si varios herederos son propietarios de una vivienda, o ambos excónyuges siguen siendo los dueños de la misma, todos deben firmar el contrato de compraventa, tenga pacto de arras o no. En caso de no ser firmado por todos, puede generarnos más de un problema.
Si somos el comprador y entregamos una cantidad a cuenta, nos podemos encontrar con que posteriormente alguno de los vendedores no esté conforme con firmar la venta en la Notaría.
Si somos alguno de los propietarios, debemos asegurarnos de que todos los demás condueños dan su consentimiento a realizar la compraventa por el precio y demás condiciones que hayamos pactado.